فرز الاراضي من الإجراءات العقارية الهامة في السعودية لما له من أثر قانوني وتنظيمي على الملكية والتخطيط العمراني و تنظمه الأنظمة والتعليمات لمنع التجزئة العشوائية وضمان صحة الصكوك وحماية حقوق الملاك و فهم شروط فرز الاراضي أساسي قبل البدء في أي إجراء سواء للأراضي السكنية أو بصكين لضمان الالتزام بالضوابط النظامية، والحصول على الموافقات الرسمية وإتمام إجراءات الفرز بشكل قانوني وسلس بما يتوافق مع المخططات المعتمدة والجهات المختصة.
شروط فرز الاراضي:
-
ثبوت الملكية بصك شرعي ساري:
يشترط أن تكون الأرض مملوكة بصك شرعي إلكتروني ساري المفعول صادر من جهة عدلية مختصة وأن تكون بياناته واضحة ومطابقة للواقع.
-
خلو الأرض من النزاعات والموانع النظامية:
يشمل ذلك القضايا المنظورة أمام المحاكم، القيود التي تمنع التصرف أو الفرز، والملاحظات العدلية التي تحول دون إتمام الإجراءات.
-
الحصول على موافقة الجهة المختصة:
يجب اعتماد الفرز من الجهة البلدية أو التنظيمية قبل أي إجراء عدلي.
-
الالتزام بالأنظمة التخطيطية والتنظيمية:
يجب أن يتوافق الفرز مع التخطيط العمراني وألا يترتب عليه أي إخلال بالمرافق العامة أو حقوق الغير.
-
إعداد واعتماد مخطط فرز:
يشترط تقديم مخطط فني معتمد يوضح حدود ومساحات القطع الناتجة عن الفرز.
شروط فرز الاراضي السكنية:
-
أن تكون الأرض ضمن مخطط سكني معتمد:
يجب أن تقع الأرض داخل مخطط سكني معتمد من البلدية، وليست أرضاً زراعية أو غير مصنفة ضمن الاستخدام السكني.
هذا يضمن احترام النظم العمرانية وعدم الإخلال بالبنية التحتية المستقبلية.
-
الحد الأدنى للمساحات المعتمدة في اشتراطات البلدية والمخطط التنظيمي:
- ألا تقل مساحة الأرض قبل الفرز عن 400 متر مربع.
- تكون المساحة بعد الفرز لا تقل عن 200 متر مربع للقطعة الواحدة.
هذا الشرط يهدف لضمان أن تكون القطع الناتجة صالحة للسكن والبناء بشكل قانوني.
-
الحد الأدنى لعرض الشوارع المعتمد من البلدية المختصة:
اللوائح البلدية تشترط أن عرض الشارع المواجه للأرض لا يقل عن 10 أمتار لضمان سهولة الوصول للخدمات والإنقاذ والطوارئ.
-
طول الواجهة الأرضية بحسب اشتراطات الواجهات المعتمدة:
كل قطعة بعد الفرز يجب أن يكون لها واجهة على الشارع لا تقل عادة عن 10–12 متراً بحسب نوع البناء (ملاصق أو متباعد).
-
أن يكون حد الفرز مستقيماً:
يلزم أن يكون حد التقسيم بين القطع المستهدفة خطاً مستقيماً ومنسجم مع المخطط الرئيسي وفق البيانات الهندسية الرسمية.
شروط فرز الأرض بصكين:
-
الصكوك يجب أن تكون سارية وقانونية:
- يجب أن تكون الصكوك الخاصة بالأرض سارية المفعول ومعتمدة إلكترونيا في وزارة العدل.
- لا يمكن تقديم طلب فرز إذا كانت الصكوك قديمة أو غير محدثة، لأن النظام يعتمد على الصكوك الإلكترونية كوثائق ملكية رسمية.
ملاحظة: إذا كانت الأرض مملوكة بصك قديم أو ورقي يجب تحديث الصك أولا إلكترونيًا قبل أي إجراءات فرز.
-
وجود مخطط هندسي معتمد:
- يشترط إعداد مخطط تقسيم هندسي معتمد من مكتب هندسي مرخص.
- المخطط يوضح عدد القطع المقترحة، مساحاتها و واجهاتها وحدودها بشكل واضح ومتوافق مع التخطيط العمراني.
- يتم رفع المخطط مع بقية الوثائق على منصة بلدي قبل صدور تقرير الفرز النهائي.
-
تقرير المساحة المعتمد:
- يجب تقديم تقرير مساحي معتمد يوضح مساحة الأرض الأصلية ومساحات القطع الناتجة بدقة.
- يعد التقرير من قبل مكتب هندسي مرخص ويحتوي على بيانات تفصيلية موثوقة يستخدمها النظام للمراجعة والموافقة.
-
الالتزام بشروط المساحة والواجهات:
- المساحة الأصلية قبل الفرز: لا تقل عن 400 متر مربع.
- المساحة لكل قطعة بعد الفرز: لا تقل عن 200 متر مربع.
- واجهات القطع على الشارع: لا تقل عن 10 أمتار إذا كانت المباني متلاصقة و 12 مترا إذا كانت المباني منفصلة. لكي يضمن صلاحية القطع للبناء والسكن وملاءمتها للطرق والخدمات.
-
الموافقات الرسمية:
- بعد رفع الطلب والمستندات على منصة بلدي تقوم البلدية بمراجعة المخططات والبيانات.
- يتم التأكد من توافق تقسيم الأرض مع اللوائح التنظيمية والبنية التحتية.
- بعد الموافقة يصدر تقرير فرز الأراضي الذي يُستخدم لإصدار الصكوك الجديدة من وزارة العدل.
-
إثبات الملكية لكل صك:
يجب أن تظهر الصكوك الأصلية الملكية القانونية الكاملة للأرض. وإذا كانت الأرض مملوكة لأكثر من شخص يجب أن يكون ذلك موثقا في الصك أو بتوكيل رسمي ولا يمكن فرز أرض عليها نزاع ملكية أو صك غير قانوني أو غير موثق رسميًا.
أنواع أراضي أخرى يشملها فرز الأراضي:
أولا: الأراضي الزراعية:
يخضع فرز الأراضي الزراعية في المملكة لضوابط تنظيمية خاصة، نظرا لارتباطها بالأمن الغذائي والموارد الطبيعية. ولا يتم فرز هذا النوع من الأراضي إلا بعد مراعاة مجموعة من الاشتراطات النظامية، من أبرزها:
- اختلاف الحد الأدنى لمساحة الفرز بحسب موقع الأرض، سواء كانت داخل أو خارج حدود التنمية العمرانية ووفق ما تقرره الجهات المختصة.
- إعداد مخطط تقسيم معتمد يوضح حدود ومساحات القطع بشكل دقيق.
- مراعاة البنية التحتية القائمة، وقنوات الري، والحدود الطبيعية للأرض.
لا تقدم طلبات فرز الأراضي الزراعية عادة عبر منصة بلدي وإنما تتم من خلال الجهات المختصة بعد الحصول على الموافقات النظامية اللازمة، وعلى رأسها وزارة البيئة والمياه والزراعة والبلدية المختصة.
ثانيا:الأراضي التجارية:
يمثل فرز الأراضي التجارية خطوة محورية لكل من يرغب في استثمار أرضه أو تطويرها لأغراض تجارية إلا أن هذا الفرز لا يتم إلا وفق ضوابط تنظيمية واضحة أبرزها:
- إعداد مخطط تقسيم معتمد يوضح حدود ومساحات القطع.
- الالتزام باشتراطات البنية التحتية والخدمات اللازمة لممارسة الأنشطة التجارية.
- اشتراط اعتماد الاستعمال التجاري للأرض قبل إتمام إجراءات الفرز.
- يتم الفرز بعد موافقة البلدية المختصة، سواء تم التقديم عبر منصة بلدي أو من خلال الإجراءات التنظيمية المعتمدة داخل النطاق العمراني.
ملحوظة : مجرد ملكية الأرض لا يكفي لإجراء الفرز ما لم يكن الاستعمال التجاري معتمدا نظاما.
ثالثا: الأراضي الصناعية:
يخضع فرز الأراضي الصناعية لاشتراطات فنية وتنظيمية أكثر دقة، نظرًا لطبيعة الأنشطة الصناعية وآثارها ويشترط لذلك:
- إعداد مخطط تقسيم معتمد يوضح حدود ومساحات كل قطعة.
- الالتزام باشتراطات الشبكات والبنية التحتية الخاصة بالأنشطة الصناعية.
- الحصول على موافقة الجهات ذات العلاقة مثل وزارة الصناعة والثروة المعدنية أو هيئة المدن الصناعية ومناطق التقنية ( مدن) بحسب موقع الأرض ونطاقها التنظيمي.
- يتم الفرز بعد مراجعة واعتماد البلدية المختصة.
الأسئلة الشائعة:
هل تختلف شروط فرز الاراضي داخل النطاق العمراني وخارجه؟
نعم داخل النطاق العمراني يكون الفرز أسهل ويخضع لشروط المخطط المعتمد مثل المساحة وعرض الشارع أما خارج النطاق العمراني فيحتاج موافقات إضافية وتحويل استخدام الأرض وغالبا مساحات أكبر ومتطلبات بنية تحتية.
هل يحتاج فرز الأراضي لموافقة الجيران أو الملاك؟
في الأراضي السكنية داخل المخطط عادة لا إلا إذا تأثر حدهم وفي العمائر والمجمعات يلزم موافقة الملاك أو الجمعية.
في النهاية الالتزام بشروط فرز الاراضي أمر جوهري لضمان صحة الإجراءات وحماية الملكية العقارية. الاستعانة بمختص قانوني قبل البدء في إجراءات الفرز يساهم في تفادي المعوقات وتسريع إنجاز المعاملة وفق الأنظمة والتعليمات الرسمية.
يمكنك الاطلاع علي: نظام إزالة التعديات.