المنازعات العقارية
في ظل التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي تشهدها المملكة العربية السعودية، برزت المنازعات العقارية كأحد أهم المواضيع في حياة المواطنين والمقيمين. ويعتبر تنظيم السوق العقاري وضمان حقوق الأطراف المعنية من الأولويات التي تحاول الحكومة السعودية تحقيقها من خلال إصدار وتطبيق اللوائح والقوانين المنظمة لهذا القطاع الهام.
ويحدد النظام العقاري في المملكة العربية السعودية القواعد والإجراءات الواجب اتباعها في عملية البيع والشراء والتأجير والاستثمار وغيرها من المعاملات العقارية، ويأتي في مقدمة المنظومة القانونية التي تهدف إلى تحقيق العدالة وحفظ الحقوق في التعاملات العقارية. ويتضمن النظام العقاري مجموعة من القوانين والتشريعات التي تضمن تنظيم السوق وتحقيق التوازن بين حقوق الأطراف المختلفة، مع مراعاة المصالح العامة والخاصة على حد سواء. تعكس النزاعات العقارية التحديات والقضايا المختلفة التي تنشأ في سياق المسائل القانونية والتنظيمية والمالية المتعلقة بالمعاملات العقارية. وتشمل هذه المنازعات بين المشترين والبائعين قضايا البناء، والنزاعات القانونية حول حقوق الملكية والعقود، وسبل الانتصاف المالية والتنظيمية.
إن الإلمام بالمفاهيم الأساسية للنزاعات العقارية يمكن أن يساعد على اتخاذ قرارات مستنيرة وتجنب المشاكل القانونية والمالية في المستقبل.
ويفرض النظام السعودي أيضاً إجراءات قانونية صارمة لضمان حقوق جميع الأطراف، بما في ذلك متطلبات التوثيق والإشهاد لضمان صحة العقود.
أنواع المنازعات العقارية :
1- المنازعات العقارية المتعلقة بحق الملكية:
وتتضمن كافة النزعات المتعلقة بتثبيت ملكية عقار، أو بالتنازل على تلك الملكية، نتيجة عقود البيع العقارية، والطعن ببطلانها أو فسادها أو عدم صحتها .
2- المنازعات العقارية المتعلقة بحق الانتفاع:
وهو حق متفرع عن الحقوق العينية العقارية، ويمكن لأي شخص يحصل على حق الانتفاع بالعقار، حتى ولو كان شركة وأن تنازع بشأن ذلك الحق أمام القضاء المختص .
3- المنازعات العقارية المتعلقة بحق الارتفاق:
وهو من الحقوق العينية العقارية مثل حق الطريق أو حق المسيل، فقد تجد الشركة نفسها مضطرة لرفع دعوى حق ارتفاق للمرور، نتيجة إغلاق ذلك الطريق من قبل شخص طبيعي أو اعتباري
4- المنازعات العقارية المتعلقة بحيازة العقار:
وتتمثل تلك الدعاوى بدعوى استرداد الحيازة نتيجة خروج العقار من حيازة الشركة، ودعوى وقف الأعمال الجديدة، ودعوى منع التعرض المادي أو القانوني، ويشترط في كل ذلك أن تكون الحيازة مستمرة وهادئة وعلنية
5- المنازعات العقارية المتعلقة بتملك العقار للمنفعة العامة:
حيث يمكن للشركة إذا ما تم استملاك العقارات العائدة لها للمنفعة العامة، أن تنازع الجهات العامة بذلك أمام المحاكم الإدارية التي تتبع لديوان المظالم.
6- المنازعات العقارية المتعلقة بقسمة العقار الشائع:
فهنا يمكن للشركة إذا ما كانت تملك أسهماً في عقار شائع، أن ترفع كافة الدعاوى الممنوحة لها نظاماً، والمتعلقة بقسمة المال الشائع وإزالة الشيوع.
المحكمة المختصة في المنازعات العقارية :
ان المنازعات العقارية احياناً تتعرض للخلط والارتباك في تحديد الجهة المناسبة للتوجه إليها في الحالات المختلفة ، نظراً لتشابك المعاملات العقارية مع المعاملات التي قد تندرج تحت نوع قانوني آخر
فقد تختلط النزاعات العقارية بكثير من النزاعات سواء كانت عمالية أو تجارية ، و المحكمة المختصة في حل النزاعات العقارية فلا بد من القول أن المحكمة العامة هي المحكمة التي تنظر بالدعاوي العقارية الخاصة في منازعات الملكية العقارية
وعند وجود إثباتات لدى طرفين مختلفين ملكية عقار معين فقد تقوم المحكمة العامة بالنظر في قسمة الإجبار العقارية إذا ما كان العقار مملوكاً من قبل مجموعة من الشركاء.
أما إن كان الشركاء أخوة فقد امتلاكهم للعقار بحسب ميراثهم فقد تصبح الدعوى من اختصاص محكمة الأحوال الشخصية في المملكة العربية السعودية
بالإضافة إلى ذلك فقد تقوم المحكمة الإدارية بالنظر في القضايا العقارية الخاصة في نزع ملكية العقارات من الأفراد وذلك بهدف المنفعة العامة. حيث تقوم الحكومة في نزع عقار الفرد وذلك من أجل إنشاء مشروع يخدم المصالح العامة ومن ثم لم تقم بدفع التعويض الخاص به نتيجة نزع العقار منه .
ختاماً :
تتبنى المملكة العربية السعودية المنازعات العقارية كواحدة من أهم المنازعات التي تؤثر على حياة المواطنين والمقيمين في ظل التطور الاقتصادي والاجتماعي. وتسعى الحكومة السعودية إلى تنظيم السوق العقاري وضمان حقوق الأطراف المتعاملة فيه من خلال إصدار وتنفيذ الأنظمة والتشريعات التي تنظم هذا القطاع الحيوي.
ويأتي النظام العقاري السعودي في طليعة الأنظمة القانونية التي تهدف إلى تحقيق العدالة وحفظ الحقوق في المعاملات العقارية ويحدد القواعد والإجراءات التي يجب اتباعها في عمليات البيع والشراء، والإيجار، والاستثمار، وغيرها من التصرفات العقارية.
ويشمل النظام العقاري مجموعة من القوانين والتشريعات التي تضمن تنظيم السوق وتحقيق التوازن بين حقوق الأطراف المختلفة، مع مراعاة المصالح العامة والخاصة على حد سواء .
شاهد أيضاً : 12 خطوة لإتمام إجراءات تأسيس وتعديل عقود الشركات