“لن تستطيع تفويت هذا !”..3 مجالات لـقضايا المنازعات العقارية

شهدت قضايا المنازعات العقارية ازديادٍ ملحوظٍ بسبب ما يشهدة قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية من نموًا ملحوظًا، حيث تُعدّ هذه القضايا معقدة ومتشعبة وتتطلب فهمًا عميقًا للنظام العقاري السعودي وأحكامه المُتعلقة بالملكية والعقود والحقوق.
لذلك فإن فهم طبيعة قضايا المنازعات العقارية أمرٌ ضروريٌّ لجميع من يُشارك في المعاملات العقارية، سواء كانوا أفرادًا أو جهاتٍ حكومية ومن المهمّ معرفة طبيعتها وأنواعها والإجراءات القانونية لمعالجتها .

ماهي المنازعات العقارية ؟

هي منازعات تنشأ بين طرفين أو أكثر حول ملكية أو حيازة أو استخدام عقار ما .
وتتنوع مجالاتها لتشمل:
• نزاعات الملكية: مثل التنازع على ملكية عقار، أو أحقية التصرف فيه، أو وجود حقوق ارتفاق عليه.
• نزاعات الحيازة: مثل التعدي على عقار، أو منع المالك من التصرف في عقاره.
• نزاعات الاستخدام: مثل النزاع حول استخدام عقار معين، أو مخالفة شروط عقد الإيجار.

رسوم التحكيم في قضايا المنازعات العقارية

 

أنواع المنازعات العقارية

1- المنازعات المتعلقة بملكية العقار

تشمل هذه المنازعات النزاعات حول أحقية تملّك العقار وتحديد الحدود وتنازع الورثة وحقوق التصرف.

2- المنازعات المتعلقة بالحقوق المرتبطة بالعقار

تشمل هذه المنازعات النزاعات حول حقّ الرهن وحقّ المرور وحقّ الشفعة وحقّ الانتفاع.

3-  المنازعات المتعلقة بالتعديات على العقار

تشمل هذه المنازعات النزاعات حول الغصب والتعدّي على الحدود وإزعاج الجيران.

4- المنازعات بين المشترين والبائعين

تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– عدم الوفاء بالعقد : مثل تأخر تسليم العقار أو عدم دفع الثمن.
– عيوب العقار: مثل وجود عيوب بنيوية أو خفية في العقار.
– الغش أو الاحتيال: مثل بيع عقار غير مملوك للبائع أو بيع عقار بعلم بوجود عيوب فيه.

5- المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين 

تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– عدم دفع الإيجار: أو تأخر دفعه.
– إلحاق الضرر بالعقار: من قبل المستأجر.
– انتهاء مدة العقد: ورفض المستأجر مغادرة العقار

6- منازعات عقارية اخري متعلقة بحقوق الملكية:

تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– التعدي على الملكية: مثل بناء جدار على أرض شخص آخر.
– الاستحقاق : مثل المطالبة بملكية عقار بناءً على حيازته لفترة طويلة.
– نزع الملكية : مثل استيلاء الحكومة على عقار مقابل تعويض.

7- المنازعات المتعلقة بالعقود العقارية:

تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– تفسير العقود: مثل الخلاف حول معنى بند معين في العقد.
– الإخلال بالعقد : مثل عدم تنفيذ أحد أطراف العقد لالتزاماته و التعويضات .
– فسخ العقد : مثل رغبة أحد أطراف العقد في إنهاء العقد.

 

 

اطراف قضايا المنازعات العقارية

تتنوع أطراف قضايا المنازعات العقارية في المملكة العربية السعودية وتختلف باختلاف طبيعة النزاع، بشكل عام يمكن تصنيفهم إلى الفئات الرئيسية التالية:

1- الأفراد

– المالك: هو الشخص الذي يحمل سند ملكية العقار محل النزاع، ويكون هو الطرف المدعي في حال تعرضه لانتهاك لحقوقه.
– المستأجر: هو الشخص الذي يشغل العقار بموجب عقد إيجار، ويكون هو الطرف المدعي في حال تعرضه لانتهاك لحقوقه من قبل المالك أو في حال نشوء نزاع حول شروط العقد.
– الدائن العقاري: هو الشخص الذي يملك حق الرهن على العقار، ويكون هو الطرف المدعي في حال عدم وفاء المالك بدينه.
– الجار: هو الشخص الذي يملك عقارًا مجاورًا للعقار محل النزاع، ويكون هو الطرف المدعي في حال تعرضه لأضرار من جراء العقار محل النزاع أو في حال نشوء نزاع حول حدود العقار.
– الورثة: هم الأشخاص الذين يرثون العقار عن المالك المتوفى، وقد ينشأ نزاع بينهم حول تقسيم التركة أو ملكية العقار.

2- الجهات الحكومية:
– وزارة العدل: ممثلة بمحاكمها المختلفة، تختص بالنظر في جميع المنازعات العقارية والفصل فيها.
– وزارة الإسكان: تختص بتنظيم السوق العقاري والتحقق من صحة عقود البيع والشراء وتسجيل العقارات.
– أمانة البلدية: تختص بإصدار تراخيص البناء والتأكد من مطابقة العقارات للمواصفات والاشتراطات المعمول بها.

3-الشركات:
– شركات التطوير العقاري: قد تكون طرفًا في النزاع في حال نشوء نزاع حول تنفيذ عقود البيع أو شروط التسليم أو وجود عيوب في العقار.
– شركات المقاولات: قد تكون طرفًا في النزاع في حال نشوء نزاع حول تنفيذ عقود البناء أو وجود عيوب في أعمال البناء.

4- الجمعيات التعاونية:
• الجمعيات التعاونية السكنية: قد تنشأ منازعات بين أعضاء الجمعية أو بين الجمعية وأحد أعضائها حول ملكية الشقق أو شروط الصيانة أو الخدمات المقدمة.

 

أهم النصوص القانونية المنظمة لقضايا المنازعات العقارية:

• نظام التسجيل العقاري: ينظم عملية تسجيل العقارات وحقوق التصرف فيها.
• نظام الأحكام الشرعية: ينظم قواعد المعاملات العقارية وفقاً للشريعة الإسلامية.
• لوائح وأنظمة أخرى: مثل لائحة أحكام نزع الملكية للمنفعة العامة، ونظام المرافعات الشرعية.

 

أنواع قضايا المنازعات العقارية:

تتنوع قضايا المنازعات العقارية في القانون السعودي تشمل:
– دعاوى الملكية: مثل دعوى تثبيت ملكية، ودعوى استحقاق، ودعوى قسمة.
-دعاوى الحيازة: مثل دعوى استرداد حيازة، ودعوى منع التعرض.
-دعاوى التصرفات العقارية: مثل دعوى فسخ عقد بيع، ودعوى بطلان عقد إيجار.
-دعاوى الرهن العقاري: مثل دعوى استيفاء دين مرتهن، ودعوى رفع الرهن.
-دعاوى نزع الملكية للمنفعة العامة: مثل دعوى تعويض عن نزع ملكية.
-التنفيذ القضائي: بعد صدور الحكم القضائي، يتم اللجوء إلى التنفيذ القضائي للحصول على الحقوق المُثبتة.

الإجراءات المتبعة لحلّ المنازعات العقارية:

1.المساعي الودية: تُبذل الجهود لحلّ النزاع بشكلٍ وديٍّ بين طرفيه، وذلك من خلال التراضي أو الوساطة أو التحكيم.
2. المحاكم: في حال فشل المساعي الودية، يلجأ أحد طرفي النزاع إلى رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المُختصة.
3. المحكمة العامة: تُختصّ بنظر قضايا المنازعات العقارية التي لا تخرج عن نطاق أحكام الشريعة الإسلامية.
4. المحكمة الإدارية: تُختصّ بنظر قضايا المنازعات العقارية التي تُقام ضدّ الجهات الحكومية

نصائح لمنع حدوث المنازعات العقارية:

• التأكد من صحة ملكية العقار قبل شرائه.

• إجراء عقود بيع وشراء واضحة وموثقة.

• الحصول على التراخيص اللازمة قبل البناء أو التعديل على العقار.

• الالتزام بأحكام الأنظمة واللوائح المُتعلقة بالعقارات.

• احترام حقوق الجيران.

• التواصل مع المحامين المتخصصين في حال حدوث أي نزاعات.

وفي الختام نود الاشارة الي ان المملكة العربية السعودية تؤكد على أهمية ترسيخ ثقافة العدالة والاحترافية في جميع المجالات، بما في ذلك مجال العقارات, وتُشكل قضايا المنازعات العقارية في المملكة العربية السعودية ظاهرة هامة تتطلب معالجة شاملة نظراً لتعقيداتها وتعدد أطرافها .

لمعرفة المزيد عن العقوبات الرادعة للتهديد  اضغط هنا