شهدت قضايا المنازعات العقارية ازديادٍ ملحوظٍ بسبب ما يشهدة قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية من نموًا ملحوظًا، حيث تُعدّ هذه القضايا معقدة ومتشعبة وتتطلب فهمًا عميقًا للنظام العقاري السعودي وأحكامه المُتعلقة بالملكية والعقود والحقوق.
لذلك فإن فهم طبيعة قضايا المنازعات العقارية أمرٌ ضروريٌّ لجميع من يُشارك في المعاملات العقارية، سواء كانوا أفرادًا أو جهاتٍ حكومية ومن المهمّ معرفة طبيعتها وأنواعها والإجراءات القانونية لمعالجتها .
ماهي المنازعات العقارية ؟
هي منازعات تنشأ بين طرفين أو أكثر حول ملكية أو حيازة أو استخدام عقار ما .
وتتنوع مجالاتها لتشمل:
• نزاعات الملكية: مثل التنازع على ملكية عقار، أو أحقية التصرف فيه، أو وجود حقوق ارتفاق عليه.
• نزاعات الحيازة: مثل التعدي على عقار، أو منع المالك من التصرف في عقاره.
• نزاعات الاستخدام: مثل النزاع حول استخدام عقار معين، أو مخالفة شروط عقد الإيجار.
لجنة فض المنازعات العقارية
تعد لجنة فض المنازعات العقارية في المملكة العربية السعودية إضافة نوعية للمنظومة القضائية ، مما يعزز من استقرار السوق العقاري ويجذب المستثمرين ، كما تشكل ألية هامة لحل النزاعات العقارية التي تنشأ بين الأفراد والمؤسسات، وذلك بهدف تحقيق العدالة والسرعة في الفصل هذه المنازعات والحفاظ على استقرار السوق العقاري.
ما هي لجنة فض المنازعات العقارية ؟
لجنة فض المنازعات العقارية هي هيئة قضائية تخصصت في النظر والفصل في المنازعات العقارية التي تنشأ عن تطبيق الأنظمة واللوائح العقارية في المملكة و تتميز هذه اللجنة بمرونتها وسرعتها في البت في القضايا وتوفير بيئة آمنة للاستثمار العقاري و تسهيل إجراءات التقاضي
مما يساهم في تقليل الأعباء على القضاء العام و الحفاظ على استقرار السوق العقاري و ضمان تطبيق الأنظمة واللوائح العقارية و تعزيز الثقة في القطاع العقاري ، كما تكون تكاليف التقاضي أمام اللجنة أقل من تكاليف التقاضي أمام القضاء العام.
ما هي اختصاصات لجنة فض المنازعات العقارية ؟
تختص لجنة فض المنازعات العقارية بالنظر في مجموعة واسعة من القضايا العقارية بما في ذلك:
- المنازعات الناشئة عن عقود البيع والشراء والإيجار.
- المنازعات المتعلقة بحدود الملكية والحقوق العينية.
- المنازعات الناشئة عن التشييد والبناء.
- المنازعات المتعلقة بجمعيات الملاك.
- أي نزاع عقاري آخر أحالته إليها الجهات المختصة.
ماهي مراحل نظر القضية العقارية ؟
- يتقدم أحد طرفي النزاع بدعوى إلى اللجنة موضحًا فيها أسباب الدعوى ومستنداته.
- تقوم اللجنة بإعلان الخصم بموعد الجلسة.
- تعقد اللجنة جلسات للاستماع إلى أطراف النزاع وشاهديهما.
- تصدر اللجنة حكمها في القضية بعد الانتهاء من جميع الإجراءات.
رسوم التحكيم في قضايا المنازعات العقارية
رسوم التحكيم العقاري موضوع نسبي ويتأثر بعوامل متعددة. للحصول على معلومات أكثر دقة، يُنصح بالتواصل مباشرة مع المركز السعودي للتحكيم التجاري
لتحديد رسوم التحكيم العقاري يلزم معرفة عدة عوامل، حيث تتفاوت هذه الرسوم حسب:
- المركز التحكيمي: لكل مركز تحكيمي (مثل المركز السعودي للتحكيم التجاري) هيكلية رسوم خاصة به، تتأثر بنوع القضية، قيمة المطالبة، ومرحلة الإجراءات.
- تعقيد القضية: القضايا المعقدة قانونيًا أو تتطلب خبرات تخصصية قد تستلزم رسومًا أعلى.
- عدد الجلسات: كل جلسة تحكيمية لها تكاليف إضافية.
- خبرات المحكمين: المحكمون ذوي الخبرات العالية والاختصاصات المتخصصة قد يتقاضون رسومًا أعلى.
الركائز الأساسية لرسوم التحكيم العقاري:
- رسوم التسجيل: عادة ما تكون ثابتة ويتم دفعها عند تقديم طلب التحكيم.
- إيداعات مبدئية: تُقدر لتغطية أتعاب المحكمين ومصروفات الإجراءات، وتُحدد بناءً على قيمة المطالبة.
- أتعاب المحكمين: تعتمد على عدة عوامل، كما ذكرنا سابقًا.
- مصروفات إضافية: قد تشمل تكاليف الخبراء، الترجمة، أو أي مصروفات أخرى تتطلبها القضية.
ولمعرفة لمزيد ينصح بالرجوع إلى المركز السعودي للتحكيم التجاري، فهو الجهة الرسمية التي تدير معظم قضايا التحكيم في المملكة و يوفر المركز حاسبة رسوم على موقعه الإلكتروني تساعدك في تقدير التكاليف بشكل مبدئي ، مع العلم انه قد تتغير الرسوم النهائية بناءً على تطور القضية.
أنواع المنازعات العقارية
1- المنازعات المتعلقة بملكية العقار
تشمل هذه المنازعات النزاعات حول أحقية تملّك العقار وتحديد الحدود وتنازع الورثة وحقوق التصرف.
2- المنازعات المتعلقة بالحقوق المرتبطة بالعقار
تشمل هذه المنازعات النزاعات حول حقّ الرهن وحقّ المرور وحقّ الشفعة وحقّ الانتفاع.
3- المنازعات المتعلقة بالتعديات على العقار
تشمل هذه المنازعات النزاعات حول الغصب والتعدّي على الحدود وإزعاج الجيران.
4- المنازعات بين المشترين والبائعين
تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– عدم الوفاء بالعقد : مثل تأخر تسليم العقار أو عدم دفع الثمن.
– عيوب العقار: مثل وجود عيوب بنيوية أو خفية في العقار.
– الغش أو الاحتيال: مثل بيع عقار غير مملوك للبائع أو بيع عقار بعلم بوجود عيوب فيه.
5- المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين
تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– عدم دفع الإيجار: أو تأخر دفعه.
– إلحاق الضرر بالعقار: من قبل المستأجر.
– انتهاء مدة العقد: ورفض المستأجر مغادرة العقار
6- منازعات عقارية اخري متعلقة بحقوق الملكية:
تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– التعدي على الملكية: مثل بناء جدار على أرض شخص آخر.
– الاستحقاق : مثل المطالبة بملكية عقار بناءً على حيازته لفترة طويلة.
– نزع الملكية : مثل استيلاء الحكومة على عقار مقابل تعويض.
7- المنازعات المتعلقة بالعقود العقارية:
تتضمن هذه الأنواع من النزاعات قضايا مثل:
– تفسير العقود: مثل الخلاف حول معنى بند معين في العقد.
– الإخلال بالعقد : مثل عدم تنفيذ أحد أطراف العقد لالتزاماته و التعويضات .
– فسخ العقد : مثل رغبة أحد أطراف العقد في إنهاء العقد.
اطراف قضايا المنازعات العقارية
تتنوع أطراف قضايا المنازعات العقارية في المملكة العربية السعودية وتختلف باختلاف طبيعة النزاع، بشكل عام يمكن تصنيفهم إلى الفئات الرئيسية التالية:
1- الأفراد
– المالك: هو الشخص الذي يحمل سند ملكية العقار محل النزاع، ويكون هو الطرف المدعي في حال تعرضه لانتهاك لحقوقه.
– المستأجر: هو الشخص الذي يشغل العقار بموجب عقد إيجار، ويكون هو الطرف المدعي في حال تعرضه لانتهاك لحقوقه من قبل المالك أو في حال نشوء نزاع حول شروط العقد.
– الدائن العقاري: هو الشخص الذي يملك حق الرهن على العقار، ويكون هو الطرف المدعي في حال عدم وفاء المالك بدينه.
– الجار: هو الشخص الذي يملك عقارًا مجاورًا للعقار محل النزاع، ويكون هو الطرف المدعي في حال تعرضه لأضرار من جراء العقار محل النزاع أو في حال نشوء نزاع حول حدود العقار.
– الورثة: هم الأشخاص الذين يرثون العقار عن المالك المتوفى، وقد ينشأ نزاع بينهم حول تقسيم التركة أو ملكية العقار.
2- الجهات الحكومية:
– وزارة العدل: ممثلة بمحاكمها المختلفة، تختص بالنظر في جميع المنازعات العقارية والفصل فيها.
– وزارة الإسكان: تختص بتنظيم السوق العقاري والتحقق من صحة عقود البيع والشراء وتسجيل العقارات.
– أمانة البلدية: تختص بإصدار تراخيص البناء والتأكد من مطابقة العقارات للمواصفات والاشتراطات المعمول بها.
3-الشركات:
– شركات التطوير العقاري: قد تكون طرفًا في النزاع في حال نشوء نزاع حول تنفيذ عقود البيع أو شروط التسليم أو وجود عيوب في العقار.
– شركات المقاولات: قد تكون طرفًا في النزاع في حال نشوء نزاع حول تنفيذ عقود البناء أو وجود عيوب في أعمال البناء.
4- الجمعيات التعاونية:
• الجمعيات التعاونية السكنية: قد تنشأ منازعات بين أعضاء الجمعية أو بين الجمعية وأحد أعضائها حول ملكية الشقق أو شروط الصيانة أو الخدمات المقدمة.
أهم النصوص القانونية المنظمة لقضايا المنازعات العقارية:
• نظام التسجيل العقاري: ينظم عملية تسجيل العقارات وحقوق التصرف فيها.
• نظام الأحكام الشرعية: ينظم قواعد المعاملات العقارية وفقاً للشريعة الإسلامية.
• لوائح وأنظمة أخرى: مثل لائحة أحكام نزع الملكية للمنفعة العامة، ونظام المرافعات الشرعية.
أنواع قضايا المنازعات العقارية:
تتنوع قضايا المنازعات العقارية في القانون السعودي تشمل:
– دعاوى الملكية: مثل دعوى تثبيت ملكية، ودعوى استحقاق، ودعوى قسمة.
-دعاوى الحيازة: مثل دعوى استرداد حيازة، ودعوى منع التعرض.
-دعاوى التصرفات العقارية: مثل دعوى فسخ عقد بيع، ودعوى بطلان عقد إيجار.
-دعاوى الرهن العقاري: مثل دعوى استيفاء دين مرتهن، ودعوى رفع الرهن.
-دعاوى نزع الملكية للمنفعة العامة: مثل دعوى تعويض عن نزع ملكية.
-التنفيذ القضائي: بعد صدور الحكم القضائي، يتم اللجوء إلى التنفيذ القضائي للحصول على الحقوق المُثبتة.
الإجراءات المتبعة لحلّ المنازعات العقارية:
1.المساعي الودية: تُبذل الجهود لحلّ النزاع بشكلٍ وديٍّ بين طرفيه، وذلك من خلال التراضي أو الوساطة أو التحكيم.
2. المحاكم: في حال فشل المساعي الودية، يلجأ أحد طرفي النزاع إلى رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المُختصة.
3. المحكمة العامة: تُختصّ بنظر قضايا المنازعات العقارية التي لا تخرج عن نطاق أحكام الشريعة الإسلامية.
4. المحكمة الإدارية: تُختصّ بنظر قضايا المنازعات العقارية التي تُقام ضدّ الجهات الحكومية
نصائح لمنع حدوث المنازعات العقارية:
• التأكد من صحة ملكية العقار قبل شرائه.
• إجراء عقود بيع وشراء واضحة وموثقة.
• الحصول على التراخيص اللازمة قبل البناء أو التعديل على العقار.
• الالتزام بأحكام الأنظمة واللوائح المُتعلقة بالعقارات.
• احترام حقوق الجيران.
• التواصل مع المحامين المتخصصين في حال حدوث أي نزاعات.
وفي الختام نود الاشارة الي ان المملكة العربية السعودية تؤكد على أهمية ترسيخ ثقافة العدالة والاحترافية في جميع المجالات، بما في ذلك مجال العقارات, وتُشكل قضايا المنازعات العقارية في المملكة العربية السعودية ظاهرة هامة تتطلب معالجة شاملة نظراً لتعقيداتها وتعدد أطرافها .
لمعرفة المزيد عن العقوبات الرادعة للتهديد اضغط هنا